春节以来，房地产行业开始了一波小阳春，新房销售开始有所回暖，购房者看房的情绪也有所修复。

　　然而，行业并不是一帆风顺，仍然有大量城市房价仍然处于下跌通道，房企的存量违约债务仍然高企，金融机构对地产的负面预期尚未完全扭转。

　　时逢两会，政府工作报告重视地产行业的风险化解，言明将继续推进放松限购政策，并着力强调防范房企债务风险，并延续了去年中央经济工作会议“稳住股市楼市”的表述。

　　那两会之后，地产行业会走向何方？政策会进一步放松吗？地产投资下行是否还会拖累宏观经济？房企的竞争格局有何改变？2025年是否能落实“止跌回稳”的大目标？

　　我们邀请了专家，为我们从宏观、政策、企业、价格四大维度，解析两会对地产行业的增量表述，通过复盘近期地产小阳春的实质情况，最终为各位听众展望两会后地产行业的走势。

　　今年春节以来，市场开始经历小阳春，但是也有投资者认为两会前地产行情的改善很有限，专家您是怎么看这个问题的？

　　2025年全国两会，对地产的表述仍然是围绕“防范风险”为主，强调地产政策的优化和市场结构的改善，最终实现止跌回稳和“稳住楼市”的大目标。

　　在增量表述上，因城施策的限制性措施将被进一步调减，一定程度上预示着尚未完全解除限购的北京、上海、深圳可能会进一步扩大放松范围。而政府工作报告中，“防范房企债务风险”的表述，也是把之前央行和证监会的类似表述更进一步，也体现了政府对关键主体潜在的风险传导有所重视。

　　据两会政府工作报告提出，盘活存量用地和商办用房，推进收购存量商品房，在收购主体、价格和用途方面给予城市政府更大自主权。拓宽保障性住房再贷款使用范围。

　　而过往，特别是2024年517新政之后，各类地产支持再贷款的投放金额都有限，很大程度上就是被具体的权限限制住（定价、范围、标准）。比如各类房地产相关的再贷款，额度基本上都有3000-5000亿，但是截止到2024年，使用情况可能仅有一两百亿。具体详见下图。

　　而“有效防范房企债务违约风险”的表述，首次在政府工作报告中提出，之前是央行、证监会都有详细表述。在我看来，后续地产融资仍然会是地产领域重点政策生效的领域，地产债券的违约风险，也会进一步得到控制，毕竟高量的存量债券违约，也会阻碍地产市场预期修复。具体详见下图。

　　从销售数据来看，2025年初的地产高频销售数据明显好于2024年，但整体仍不及2022年和2023年。高频销售数据具体详见下图。

　　不过，小阳春行情已基本得到确认，核心城市表现尤为突出，如上海、杭州、成都等，这些城市凭借其良好的经济基础、人口吸引力以及政策支持等优势，在市场复苏中占据了有利地位。

　　在新房与二手房市场方面，新房价格表现明显优于二手房。这主要是由于新房市场在政策支持和优质项目供应的推动下，需求得到了一定程度的释放。

　　与此同时，二手房挂牌价也出现了一些好转迹象，特别是一线城市挂牌量整体维持稳定，显示出市场预期正在逐步修复。具体详见下图。

　　土地市场也呈现出点状回暖的趋势。国资、外资以及本地民企均有所行动，纷纷参与拿地。这一现象的出现，既与各地优化土地供应结构有关，也与市场预期的修复密切相关。例如，上海、杭州、成都等地的优质地块在年初以来实现了高溢价成交。

　　近年来，地产不景气对整个宏观经济的增速有着明显拖累，地产行业增加值对GDP的贡献也下降到6%左右。未来整个宏观经济增长是否逐渐与地产脱敏？地插内在宏观对冲中将扮演这样的角色？

　　毕竟利率债的价格变化，整体上反映了市场对于“货币-信用”周期的判断，最能体现宏观经济的趋势。而过往很长一段时间，由于地产对于经济增长的占比较大，2021年以来的地产下行，特别是高频销售数据的疲软，也推动了国债收益率一路走低。

　　而2024年四季度以来，利率债走势与地产高频销售走势明显脱敏。本质是货币政策宽松预期、机构配置需求、经济复苏预期分化及市场情绪共振的结果。

　　短期来看，利率走势更依赖流动性环境和政策导向，MLTY.COM而非单一行业数据；长期则需关注地产政策落地效果及经济转型的实质性进展。

　　今年政府工作报告，明确2025城镇调查失业率5.5％左右, 体现了在就业总量和结构性矛盾更加突出背景下, 加大稳就业力度的要求。

　　而与地产高度相关的失业率，一方面是青年失业率，一方面是外来农业户籍人口失业率。

　　2022年以来，相关失业率指标，曾伴随地产投资增速下行而增长，但是从2023年二季度开始，变成与地产投资增速同步下行。

　　而与此同时，基建增速虽然下行，但是仍然维持在同比4%以上水平，一定程度上对冲地产下行，从而也引导青年失业率和外来农业户籍人口失业率改善。

　　除了基建之外，这两年整体固定资产投资也逐渐更加依靠制造业。我们可以从工业品的现货价格去做分析，铜和螺纹钢的价格走势出现背离，铜价明显走高，但螺纹钢数据疲软。

　　铜作为工业金属，广泛应用于新能源（光伏、风电、储能）、电动汽车、半导体、数据中心等新兴产业。2024 年以来，全球制造业复苏（尤其是中国出口触底和设备更新政策推动）、新能源行业高速增长（如电气机械投资增速超 24%）以及AI 算力基础设施建设，共同推高了铜的需求预期。

　　螺纹钢主要用于房地产和基建领域。2023 年以来，地产销售和投资持续低迷（如2024年地产施工面积同比下降12.7%），叠加地方政府化债对基建投资的短期约束，导致螺纹钢需求疲软。尽管 2024 年楼市政策边际放松，但需求复苏节奏尚在进行中，难以支撑价格。

　　纵观近十年经济周期，外汇储备的变动和地产政策的变化，有一定的对应关系。毕竟地产作为吸纳资金能力强、流动性高的行业，可以对出口变化以至于外汇储备、外汇占款变化的资金面形成对冲。

　　外汇储备变化的重要时点都有相应的房地产政策的调整，背后是房地产业是唯一一个能够吸收数万亿规模资金，及具备吸引资金流入的行业。

　　房地产业的重要性不仅仅是产业本身，还有对于宏观经济的稳定，谨防金融系统风险爆发的作用。

　　内需，特别是地产的企稳，对于Trump2.0时期，对冲出口动能下降、防范金融价格波动风险，有很大的意义。

　　2024年以来，地产行业经历了多次放松，到目前为止基本上所有二线城市和广州，都已经解除了限购。两会重提地产行业将进一步放松限制性政策，具体会有哪些表现？地产放松的效果是不是会长期释放？

　　从过往的周期看，我们发现调控放松-收紧是存在周期循环的。而政策周期循环的内在机理，就是房价增速和人均可支配收入增速的变化。

　　当房价增速接近或超过人均可支配收入增速的时候，就会触发调控收紧，比如2016年的930。

　　而当房价增速下行，与人均可支配收入增速出现差距的时候，就有放松调控的推出。比如2014年930地产调控全面放松，比如2011年底开始公积金贷款放松，比如2022年开始二线年之后，地产价格开始下行，几乎没有向上的周期变化，

　　，回稳的内在含义，也是恢复地产行业的周期波动，同时回归行业调控的正常应对逻辑。按照这个逻辑，由于新房价格增速和人均可支配收入增速，仍有较大差距

　　，这背后也是银行对销售趋势的跟踪，反馈到银行对开发贷后续回收风险的预测。然而进入2024年之后，地产融资协调机制，也就是项目白名单启动，

　　，确实改变了地产开发贷的投放趋势。目前来看，统计局开发资金来源数据中，国内贷款增速的跌幅在6%左右，而商品房销售金额的增速跌幅超过20%，融资协调机制带来了超额信贷

　　， 伴随这个趋势，四季度地产景气指数开始筑底。而前期的大量城市放松调控（2023全年、2024年初）、517新政之类，降息配合调控放松，放松买房门槛配合提升居民买房能力，

　　自从2021年以来，地产行业经历信用风险大潮，到目前来看，融资、拿地、销售等各个领域，国资房企已经形成了巨大优势。国企托底的格局是否不可撼动？行业的分化、马太效应，是否会进一步扩大？

　　，在于金融机构的整体支持。2021年初，民营或混合所有制房企仍然积极发债，但是自从2021年7月地产整体风险爆发后，剩余尚未违约主体少，

　　所以，最终银行等金融机构仍然对国企地产大力支持，而国有资本对于国企地产公司也是不断输血，后续VK等房企出现国企化趋势，

　　。所以观察近两年销售，特别是2023年以来到2024年四季度之前，整个地产景气快速下行期

　　，当然整体趋势上，城投拿地增多。整个央企地产公司，全年拿地超过4000亿元。

　　年初至今，国企拿地积极度提高，杭州、上海等多地出现高溢价率地块，也基本上为国企所得。

　　。所以整个国资房企，形成了拿地、开发、销售的优势闭环，即使后续开发进度不及预期，也有潜在的土地收储专项债的支持。

　　，PPI-CPI通胀传导路径疏通，内需逐渐企稳。两会进一步落实了“严控增量”“控制房地产用地供给”的标准，

　　。当租金回报率明显超过国债利率的时候，存量住宅作为类金融资产的特性被重视，后续对房屋持有人的价值上升。而

　　。从目前水平看，北京、上海、深圳等重点城市的二手住宅租金回报率，都已明显超过1年期国债收益率。上海的二手住宅租金回报率甚至超过同期10年期国债收益率。

　　我们使用统计局70大中城市房价数据，统计新房和二手房，同比、环比房价上涨的城市数量，

　　，毕竟止跌回稳刚开始，去年的地产景气下行，也是到了四季度才有边际改善，不能指望核心城市房价同比有立刻好转。一二线城市的新房价格，环比开始增长，已经是很好的信号！

　　，目前城市分化加剧，整体全国的二手房价格下跌趋势尚未明显扭转。我们可以发现，第三方的冰山指数房价，仍然是在下跌区间。但是冰山指数也指出，

　　。过往弱预期拖累需求，这种情况在2025年会有改善，地产行业的修复是波动中前进。房价的回稳，第一步肯定是跌幅收窄，而非中介传播的“马上要大涨”。

　　，进一步损害房企的投资性、筹资性现金流。所以2021年以来，房企单季度的现金流量情况就开始逐渐恶化，本身具有一定金融属性的房地产行业，其筹资性现金流基本上维持净流出，

　　房价在2025年逐渐落实止跌回稳，行业自然周期修复，最终回落实到尚未展期违约的房企财务上，

　　非常感谢专家！2025年的两会，将为今年中国经济的发展指明方向。而整个地产行业，在经历了三年半的下行周期之后，会逐渐夯实行业基本面，开始形成筑底回稳的力量。相信两会之后，地产与宏观脱敏趋势延续，政策进一步放松，国企托底格局强化、价格逐渐止跌回稳。投资者朋友对地产行业的预期，也一定会伴随春天的脚步而逐渐回暖。